租购同权！广州打压楼市的最重磅炸弹！
发布日期：2017-07-19 游览次数：1555 发布作者：格林顿
以下是专家点评：
邓浩志：相信广州租赁市场发展将迎来新的机遇
方圆地产首席市场分析师邓浩志认为，主要有如下影响：
一、广州发展住房租赁市场工作方案今天公布，新政内容涉及面广，政策力度大，犹如重磅炸弹将深远影响广州房地产市场。新政首次提出“实现租者幸福居住”的目标，这至少意味管理政策会刻意引导，将租房作为未来重要的居住方式进行引导，租房的配套权益也将向购房居住靠拢；
二、符合条件的承租人子女享有就近入学等权益。政策第一条就为解决租房最大痛点——子女入学问题。由于租房对学位保障不足，导致社会产生了大量因入学而被迫产生的购房需求，租房若能保障学位，则购房压力与迫切能有所缓解。
三、租房提取公积金上限由30%提升至40%。政策已经非常具体了，能允许更多资金进入，肯定能释放更多的租赁端需求。但必须提供房屋租赁备案证明和发票这让公积金租房实用性有所降低。目前市场上因为逃避交税而没有备案的情况十分普遍，大量租户会因此无法使用公积金；
四、税率5％减按1.5％缴纳增值税。税收大幅优惠将促进出租方主动登记，市场管理将更规范、全面，新政推行效果会更好。租房逃税很多，主要是租赁双方守法成本太高，管理部门执法取证太难。税费调低后若主动登记不但不用担心被查，而且公积金使用额度还能提升，租赁成本增加也有限；
五、增加租赁住房用地供应。未来土地竞配建、竞自持或成新常态。此为双刃剑，一方面增加了租赁住房总量，对稳定租金水平是好事；但另一方面减少了可销售房源总量，未来住房销售端供不应求情况会更加突出，房价反而可能进一步加快上涨。整体而言，租赁市场发展不能解决高房价问题；
六、商改住再次提及。表述与此前中央、省文件精神一致，即只是针对企业，针对经营行为，商业水、电、气价格改为民用；不涉及个人手上的商办物业（包括公寓），不涉及买卖转让，不涉及土地性质与年限的改变。所以对商办公寓项目的销售不构成丝毫利好，也破碎了此前众多不实传闻；
七、允许改造住房后出租。可以按卧室进行分租，是大户型出租的福音。目前租户以单身、两口为主，普遍需求房型较小，大户型面对的市场相对较窄，而小户型在租赁市场又严重供不应求，“解放”大户型有利于平衡市场供需矛盾。但改造的监管怎么落实是难题，弄不好是重大安全隐患；
八、壮大现代租赁产业。难度极大！政府发展租赁住房就是为对冲高房价的负面影响，所以租金稳定甚至偏低是政策追求的主目标之一，但企业不会愿意参与没盈利前景的市场；如果作为社会福利，又违背了市场优化资源配置的基本思路。由于两个目标存在先天冲突，同时达成几乎没有可能性；
九、没有大型租赁企业，很重要一点是摆脱不了重资产运营模式。目前住宅租金回报率低于3%，而房企融资成本高于6%，哪怕运营将收入提升一倍还是盖不过利息。除非采用轻资产运营模式，即把物业证券化打包销售，降低财务成本。但国内REITs一直没有进展，以致租赁企业根本无法成长；
十、发展“城中村”现代租赁服务业。变相扶植了小产权房，目前不少小产权房都是“以租代售”，通过长期租赁合同实现“产权转移”。新政等于将小产权房的长租纳入经营范畴进行管理。好处是面对现实，客观处理；变数是小产权会变得多明目张胆？会对商品房市场产生多大影响？
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深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉博士认为，广州出台此文件，一方面是为了贯彻国务院39号文，另一方面是贯彻年初住建部发的文件。39号文发布之后，广东省全国率先出台这个政策。目前来看，深圳跟进的可能性是非常大的。
文件当中也有许多可圈可点的地方，譬如“租赁能享受与住房同等的权利”、“支持中低收入租房”、“提升公积金提取的额度与范围”、“对租赁企业的税收”、“确保租赁企业能享受到更低的税收成本”、“商业用房改成租赁住房，包括允许改造现有的租赁住房”等。可以说，这些对广州租赁市场支持力度是非常大的。
享受公共服务的权利的同时，也相应要承担一定的义务，文件中也有几个值得大家关注的地方：
第一，必须持租赁备案的合同承担税费，租客要承担一定税费才能拿到备案。
第二，商用房改租赁住房，必须要符合规划。由于商业的消防安全标准比住宅的标准低，改造成住房后，原来的商业用房必须要跟得上消防安全和达到建筑安全标准。
第三，如今的租赁住房为了缓解租赁成本过高的压力，形成许多隔断。如果不允许隔断的产生，租赁收入会降低，实施难度也将会增大。这一点，按照深圳人均不低于6平米住房的标准来看，深圳的细则更为灵活点。
在整个城市租赁占比约80%的深圳，早已建立起租赁为主的住房公共体系，但租赁管理一直没有很好的法规。目前来看，去行政化背景下，广州租赁新规已经实行，深圳很有可能跟进。
罗宇：深圳会否跟进？保持观望
深圳合一城市更新运营管理有限公司负责人罗宇表示，租赁用房能够实施，能够带来大量的供应，减少存量去化的风险，降低租金。深圳一直以来都不会盲目效仿省里的政策，这更多需要因地制宜，深圳未来是否跟进，还是保持观望的态度。
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【评论】广州的新政无疑是重磅炸弹，首次提出了“租售同权”的概念，要实现“实现租者幸福居住”的目标，这在全国范围内都是史无前例的。
广州越秀、荔湾两个区基础教育遥遥领先，其他区的都很一般。这个政策，无疑会抑制其他区因为学位而购房的需求，这些区的学位房必跌无疑。
越秀、荔湾两个区学位房是否会上涨？关键要看学位不足怎么办？按照现在的政策，只保障户籍学位，增加了租户学位后，学位必然不足。假如仍然以户籍优先，则购房的需求不会削弱，房价仍然会坚挺。如果户籍、租户均摇号，则户籍房不再有优势，学位房必然暴跌。
总之，租售同权的提出，是全新的概念，未来如何影响房价，将拭目以待。
邓浩志：相信广州租赁市场发展将迎来新的机遇
方圆地产首席市场分析师邓浩志认为，主要有如下影响：
一、广州发展住房租赁市场工作方案今天公布，新政内容涉及面广，政策力度大，犹如重磅炸弹将深远影响广州房地产市场。新政首次提出“实现租者幸福居住”的目标，这至少意味管理政策会刻意引导，将租房作为未来重要的居住方式进行引导，租房的配套权益也将向购房居住靠拢；
二、符合条件的承租人子女享有就近入学等权益。政策第一条就为解决租房最大痛点——子女入学问题。由于租房对学位保障不足，导致社会产生了大量因入学而被迫产生的购房需求，租房若能保障学位，则购房压力与迫切能有所缓解。
三、租房提取公积金上限由30%提升至40%。政策已经非常具体了，能允许更多资金进入，肯定能释放更多的租赁端需求。但必须提供房屋租赁备案证明和发票这让公积金租房实用性有所降低。目前市场上因为逃避交税而没有备案的情况十分普遍，大量租户会因此无法使用公积金；
四、税率5％减按1.5％缴纳增值税。税收大幅优惠将促进出租方主动登记，市场管理将更规范、全面，新政推行效果会更好。租房逃税很多，主要是租赁双方守法成本太高，管理部门执法取证太难。税费调低后若主动登记不但不用担心被查，而且公积金使用额度还能提升，租赁成本增加也有限；
五、增加租赁住房用地供应。未来土地竞配建、竞自持或成新常态。此为双刃剑，一方面增加了租赁住房总量，对稳定租金水平是好事；但另一方面减少了可销售房源总量，未来住房销售端供不应求情况会更加突出，房价反而可能进一步加快上涨。整体而言，租赁市场发展不能解决高房价问题；
六、商改住再次提及。表述与此前中央、省文件精神一致，即只是针对企业，针对经营行为，商业水、电、气价格改为民用；不涉及个人手上的商办物业（包括公寓），不涉及买卖转让，不涉及土地性质与年限的改变。所以对商办公寓项目的销售不构成丝毫利好，也破碎了此前众多不实传闻；
七、允许改造住房后出租。可以按卧室进行分租，是大户型出租的福音。目前租户以单身、两口为主，普遍需求房型较小，大户型面对的市场相对较窄，而小户型在租赁市场又严重供不应求，“解放”大户型有利于平衡市场供需矛盾。但改造的监管怎么落实是难题，弄不好是重大安全隐患；
八、壮大现代租赁产业。难度极大！政府发展租赁住房就是为对冲高房价的负面影响，所以租金稳定甚至偏低是政策追求的主目标之一，但企业不会愿意参与没盈利前景的市场；如果作为社会福利，又违背了市场优化资源配置的基本思路。由于两个目标存在先天冲突，同时达成几乎没有可能性；
九、没有大型租赁企业，很重要一点是摆脱不了重资产运营模式。目前住宅租金回报率低于3%，而房企融资成本高于6%，哪怕运营将收入提升一倍还是盖不过利息。除非采用轻资产运营模式，即把物业证券化打包销售，降低财务成本。但国内REITs一直没有进展，以致租赁企业根本无法成长；
十、发展“城中村”现代租赁服务业。变相扶植了小产权房，目前不少小产权房都是“以租代售”，通过长期租赁合同实现“产权转移”。新政等于将小产权房的长租纳入经营范畴进行管理。好处是面对现实，客观处理；变数是小产权会变得多明目张胆？会对商品房市场产生多大影响？
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深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉博士认为，广州出台此文件，一方面是为了贯彻国务院39号文，另一方面是贯彻年初住建部发的文件。39号文发布之后，广东省全国率先出台这个政策。目前来看，深圳跟进的可能性是非常大的。
文件当中也有许多可圈可点的地方，譬如“租赁能享受与住房同等的权利”、“支持中低收入租房”、“提升公积金提取的额度与范围”、“对租赁企业的税收”、“确保租赁企业能享受到更低的税收成本”、“商业用房改成租赁住房，包括允许改造现有的租赁住房”等。可以说，这些对广州租赁市场支持力度是非常大的。
享受公共服务的权利的同时，也相应要承担一定的义务，文件中也有几个值得大家关注的地方：
第一，必须持租赁备案的合同承担税费，租客要承担一定税费才能拿到备案。
第二，商用房改租赁住房，必须要符合规划。由于商业的消防安全标准比住宅的标准低，改造成住房后，原来的商业用房必须要跟得上消防安全和达到建筑安全标准。
第三，如今的租赁住房为了缓解租赁成本过高的压力，形成许多隔断。如果不允许隔断的产生，租赁收入会降低，实施难度也将会增大。这一点，按照深圳人均不低于6平米住房的标准来看，深圳的细则更为灵活点。
在整个城市租赁占比约80%的深圳，早已建立起租赁为主的住房公共体系，但租赁管理一直没有很好的法规。目前来看，去行政化背景下，广州租赁新规已经实行，深圳很有可能跟进。
罗宇：深圳会否跟进？保持观望
深圳合一城市更新运营管理有限公司负责人罗宇表示，租赁用房能够实施，能够带来大量的供应，减少存量去化的风险，降低租金。深圳一直以来都不会盲目效仿省里的政策，这更多需要因地制宜，深圳未来是否跟进，还是保持观望的态度。
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【评论】广州的新政无疑是重磅炸弹，首次提出了“租售同权”的概念，要实现“实现租者幸福居住”的目标，这在全国范围内都是史无前例的。
广州越秀、荔湾两个区基础教育遥遥领先，其他区的都很一般。这个政策，无疑会抑制其他区因为学位而购房的需求，这些区的学位房必跌无疑。
越秀、荔湾两个区学位房是否会上涨？关键要看学位不足怎么办？按照现在的政策，只保障户籍学位，增加了租户学位后，学位必然不足。假如仍然以户籍优先，则购房的需求不会削弱，房价仍然会坚挺。如果户籍、租户均摇号，则户籍房不再有优势，学位房必然暴跌。
总之，租售同权的提出，是全新的概念，未来如何影响房价，将拭目以待。